Зачем покупать недвижимость за границей и как это правильно сделать
В последнее время отмечается активный спрос российских инвесторов на приобретение зарубежных квадратных метров. Как же выбрать недвижимость за рубежом с хорошей доходностью?
Knight Frank отмечает, что по отношению к прошлому году количество запросов на приобретение квадратных метров за границей с целью инвестирования увеличилось вдвое.
За первое полугодие 2017 года количество российских сделок с зарубежной недвижимостью увеличилось на 34% (что составило около $520 млн. в денежном эквиваленте), сообщает международный брокер Tranio. Стоит отметить, что порядка 30% запросов касались жилой недвижимости, около 40% были отведены коммерческой недвижимости и еще 30% запросов были отведены соинвестированию, уточняет Knight Frank. Такой спрос российских граждан специалисты связывают с желанием иметь доход в иностранной валюте и развивать коммерческую деятельность за рубежом.
Наиболее интересными в инвестиционном плане странами для россиян являются: Италия, Кипр, Германия, Швейцария и Великобритания. Политические отношения с США способствовали снижению интереса к покупке инвестиционной недвижимости на 40%.
Однако независимо от рынка недвижимости инвестору нужно оценить риски будущих вложений. Что же нужно учесть для получения максимальной выгоды и минимизации этих самых рисков?
1. Выбор цели капиталовложения
Если инвестора интересуют курортные направления, то при покупке необходимо учесть дополнительные плюсы владения квадратными метрами согласно юридическим нормам на территории конкретной страны.
В качестве примера можно отметить Грецию с ее доступными ценами на жилую недвижимость в отличие от других европейских стран. Также стоит учесть неплохие условия для получения вида на жительство.
Рассматривая Испанию, можно отметить, что важным моментом является приближенность к линии моря и общего состояния жилья (домик на испанском приморском побережье может обойтись от 50 000 евро до 200 000 евро).
Если инвестор рассматривает долгосрочные вложения, то стоит обратить внимание на стабильные рынки недвижимости с незначительными изменениями цен.
В качестве примера здесь подойдут такие города как Париж, Берлин, Лондон и Вена. Минимальные вложения здесь составят порядка 200-250 тыс. евро, которые в дальнейшем обеспечат годовой доход в размере 7%. Не так привлекательны, но стабильны в ценовом плане Будапешт и Бухарест.
Если инвестор делает акцент на увеличение сбережений, важно обратить внимание на рынки недвижимости с хорошим потенциалом и доступными ценами. В данном случае очень важна аналитика, а не личные предпочтения инвестора.
Основываясь на аналитике, можно отметить ряд городов, недвижимость в которых стоит приобретать с осторожностью: Ванкувер, Торонто, Канада, Мюнхен и Стокгольм. Изменение цен на жилье здесь превысило показатель 50%, обогнав рост инфляции.
Как правило, аналитические данные об изменении стоимости недвижимости в данной конкретной стране или городе можно найти в открытом доступе на порталах консалтинговых компаний.
2. Анализ инвестиционной привлекательности объекта
Инвестиции в недвижимость принято считать долгосрочными, а это значит, что необходимо правильно оценить настоящую инфраструктуру и ее дальнейшие перспективы.
Наиболее выгодным капиталовложением в последнее время является покупка недвижимости на стадии строительства, т.к. дальнейший рост цен на жилье обеспечивает развитие инфраструктуры преобразующегося района. Стоит отметить, что сделка такого рода значительно отличается от подобных сделок в России. В некоторых случаях достаточно изначально вложить всего 15% от общей стоимости жилья и ожидать окончания строительства. Такой тип капиталовложений вызывает особый спрос у россиян (относительно 2016 года показатель подобных сделок вырос на 20%).
Если инвестор планирует получать доход от аренды, важным моментом будет являться оценка востребованности как самой жилой недвижимости, так и ее расположение.
В крупных городах Европы найти арендаторов не составит большого труда. А наибольший показатель доходности от аренды имеет Ирландия (почти 7,1%), далее идут: Мальта, Нидерланды, Португалия и Словакия (доход от 6%).
Особое значение имеет посещение стран туристами. Здесь стоит отметить азиатские страны и Японию.
3. Учет дополнительных издержек
Осуществляя сделку на покупку недвижимости за рубежом, стоит учитывать дополнительные расходы, которые бывают как единовременными, так и регулярными.
Единовременными издержками являются: юридические и нотариальные услуги, услуги риелтора, гербовый сбор, затраты на ремонт и прочее. Как правило, они составляют порядка 7% от стоимости недвижимости.
Регулярными издержками являются: налоговые сборы, услуги управляющей компании, ипотечные и коммунальные платежи. Они зависят от площади недвижимости и наличия/отсутствия ипотеки ( без ипотеки составят около 1%, а с ипотечным кредитом от 6%).
Дополнительные расходы, как правило, всегда можно определить заранее, учитывая стоимость приобретаемой недвижимости.
Удачных покупок!